【固定金利vs変動金利】住宅ローンの最新事情について

住宅ローンの最新事情

今回のテーマは住宅ローンの最新事情について解説していきたいと思います。2022年12月に日銀がまさかの発表をしました。これまで0.25%に抑えてきた長期金利の上限0.5%に上げますと言ったんですね。これ本当にビッグニュースです。銀行や保険会社、証券会社など金融機関にお勤めの人、株や債券などで資産運用している個人投資家たち、みんなこのニュースを受けて、今後の資産運用戦略について考えたはずです。

そしてこのネタは投資家さん以外の普通の人にも大きな影響がありますね住宅マイホームです。あれ、もしかして住宅ローン金利に影響あると気になってる人もいるんじゃないでしょうか、ということで最新の住宅価格事情、住宅価格が値上がり続けている背景、住宅ローンの固定金利と変動金利の決まり方、この3点について解説します。マイホーム購入でこけたら、個人の資産形成はゲームオーバーになりかねません。今後の金利や住宅価格はどうなるのか、住宅バブルは金利上昇で終わりを迎えるのか、ぜひ勉強していってもらえたらなと思います。

最後には、結局固定金利と変動金利、どっちでローンを組んだらいいの、住宅価格まで上がる下がるに対する回答もお伝えします。個人的な見方、予測に興味のある人は、ぜひ最後まで見ていってください。それでは本題に入ります。

住宅価格が値上がりし続けている背景

ここ10年以上住宅価格が上がり続けてきた理由、それは超低金利です。もちろん他の理由もありますが、主犯は超低金利です。ちょっとシミュレーションしてみましょう。

皆さんの住宅購入予算、本体価格と金利支払分が4000万円だとします。金利2%の世界で35年ローンを組むと、本体価格いくらまでの住宅を買えるのか、どうでしょう皆さん、感覚的にピンときますか。答えは約2900万円です。35年かけて本体価格2900万円、これはつまり住宅ローン借入額です。そして金利が1100万円、合計4000万円を支払ってマイホームを言葉通り自分のものにするわけです。

一方で金利が2%ではなく0.5%の世界になるとどうなるのか、本体価格いくらまでの住宅を買えるのか、どのぐらいかかると思いますか。答えは約3700万円です。

さっきの2%のときと比べて800万円も高い家を買えるようになりました。35年かけて本体価格3700万円、これが住宅ローン借入額です。そして金利300万円、合計4000万円を支払っていくわけですね。今見てきたように、2900万円の住宅が3700万円に値上がりしても金利が2%から0.5%に下がってくれるなら、消費者の負担は結局トータル約4000万円で変わりません。要するに、買いやすさっていう観点では同じだっていうことです。

なお、もちろんこの買いやすさを決めている要素は金利だけではありません例えば年収の伸び、当然年収が伸びれば伸びるほど買いやすいと感じますし、住宅ローン減税なんかも関係します。減税制度が充実しているほど買いやすいって感じますからね。

ここまでの話をまとめるとこうなります。この10年住宅価格はめちゃくちゃ値上がりしているように見えるけれど、消費者にとって買いやすさはあまり変わっていない。なぜなら、超低金利住宅ローン減税などでサポートされていたからです。逆に言えば、もし金利が急激に上がれば買いやすさは激減します。そうすると住宅価格の値上がりもついにストップするかもしれないってわけです。このように金利とマイホームの値段には深い関係があります。

住宅ローン固定金利と変動金利の決まり方

まず住宅ローン金利には、ざっくり次の2種類があります。変動金利と固定金利ですね。それぞれどんな金利で何によって決まるのか、順番に解説していきます。

変動金利の場合

まずは変動金利について、変動金利では住宅ローンの返済中に適用される金利が刻々と変わってきます。一般に金利の見直しは半年に一度、金利が変わっても、月々の返済額は5年間変わらない。5年後の返済額は、その時点の元金残高等から再計算されて決まる見直し後の返済額は、直前の返済額の最大1.25倍まで125%ルールといった仕組みがあります。変動金利というと、毎月のように金利が変わって、支払額も変わると思っている人。もしくは金利が急激に上がると返済額が2倍になったりすると思ってる人、こんな勘違いをしている人もいますが、そうでもないってことですね。一般的にはタイムラグや125%ルールがありますからね。ただし、中にはこういったルールを採用していない銀行もあります。このルールが適用されない銀行があるので注意してください。

ここまで聞いて、こんな疑問を持った人もいるかもしれません返済額が変わるのは5年後からなんでしょ何のために半年ごとに金利の見直しをしてるの、一体どういうことって、これはごもっともな疑問です。この疑問に対する答えは返済額は変わってないけど、元金と金利の割合が変わってるです。例えばこういう感じです。金利見直し前は返済額10万円、元本部分が9万円で、金利が1万円、そして半年ごとの金利を見直しした後は、返済額が同じ10万円なんだけど、元本部分が8万円、金利が2万円。こんな感じで返済額が同じでも、元本部分の返済額が変わっていますよね。金利が上がると利息が増えて、元本部分の返済が遅れます。毎月の返済額は変わってないんだけど、その分後できっちり苦労するってことです。

逆に金利が下がれば元本部分の返済が早くなり、のちのち楽になります。以上が変動金利の基本です。ここからが上級者向けの話題です。半年に1回見直されるという変動金利、いったい何に影響されているのか、誰が今月は3%でっていう感じで決めているのか、答えは、日銀の政策金利、短期金利です。政策金利っていうのは、日銀が一般の銀行にお金を貸すときの金利のことです。日銀、日本銀行というのは、僕たちがお金を預けたり借りたりする銀行じゃなくて、銀行にお金を貸す銀行なんですね。例えばこの日銀が金利5%で三井住友銀行にお金を貸したとしましょう。三井住友銀行としては、このお金を企業や個人に貸して儲けるには6%とか7%の金利を取らなくてはいけなくなります。元々が5%で借りてるわけですからね、こんな金利でお金を借りたがる企業や個人は少ないでしょうから、お金を借りる人は減り、設備投資や消費も減って景気は冷え込みます。

一方でもし日銀が金利0.1%で三井住友銀行にお金を貸したとしたらどうでしょう。今度は三井住友銀行としては0.5%とか1%とかで貸せば良くなりそうですよね。元々の仕入れてる金利が0.1%ですから、1%とかで貸しても利ざやが抜けるとこの金利ならお金を借りたい人はたくさんいるでしょうから、お金を借りる人が増えると、設備投資や消費が増えて景気は活発になります。こうやって日銀は一般の銀行にお金を貸す際の金利を動かすことで景気が過熱しすぎないようにしたり、逆にへこんでる景気が良くなるようにしたり、景気の調整をするわけです。そして住宅ローンの変動金利は、この政策金利の影響をもろに受けます。

今アメリカの利上げが大きな話題になっています。物価上昇率、つまりインフレ率が6%とか7%とかあるので、今説明してた政策金利を3%とか4%とかに上げて、何とか景気の過熱を抑えようとしているわけです。パンの値段が100円から150円200円みたいに短期間で値上がりしちゃうのは、ある意味では景気が良すぎるからです。だってそんな値段でも物が売れるぐらい人々の給料も増えてるんですからね。このままじゃ、バブルになっちゃう。だから金利を上げて景気を冷え込ませようぜってことになるわけです。景気は熱し過ぎても冷めすぎても駄目なんですね。では、日本で政策金利が上がるのはどんなときなのか、まさに今のアメリカと同じ状況になったときです。物価が上がって賃金も上がって、景気が過熱してきたら、ほっとくとバブリーそうだな、こういうときに日銀は政策金利を上げます。するとそれにつられて住宅ローンの変動金利も上がることになるわけですね。逆に言えば物価が上がらない、そして賃金も上がらない、こういう景気が悪い状態で政策金利を上げることはありません。

ちょっと話が長くなったので、一旦おさらいしておきましょう。住宅ローンの変動金利は一般に金利の見直しは半年に一度、金利が変わっても、月々の返済額は5年間変わらない。5年後の返済額はその時点の元金残高等から再計算されて決まる、見直し後の返済額は直前の返済額の最大1.25倍まで125%ルールですねっていう仕組みです。そして、変動金利の水準は政策金利、短期金利に強く影響されます。皆さんこの短期金利というワードを覚えてください。ここからの話に関係します。

日銀は景気がいいときに政策金利を上げて景気が過熱しすぎないようにします。物価や賃金が上昇しない限り、日銀が政策金利を上げることはありません。さて、冒頭で紹介したニュースは、日銀がこれまで0.25%に抑えてきた長期金利の上限0.5%に上げますっていうニュースです。いかがでしょう皆さん、変動金利の水準は短期金利に強く影響されるんですよね。このニュースは、短期金利の話ではなくて、長期金利の話です。つまり、住宅ローンの変動金利には関係のない話なんですね。だから、日銀が長期金利上げるらしいよ、日本でもついに金利が上がるのか、金利が上がったら、変動金利が上がっちゃ大変だというのは先走り過ぎ勘違いだってことです。

ここまでの話を聞いて、でも日本でもインフレが進んでるっていうじゃん、40年ぶりに物価上昇率が3.7%になったってニュースで見たよ、景気が過熱しすぎないように金利を上げないといけないじゃない、そう思った人もいるかもしれません。でもそれも勘違いかなと思います。今日本で発生しているインフレは景気が良くなって人々の賃金が上がって、それで物価が伸びている、そういうわけではなくて、コロナやウクライナ問題、円安などで輸入品の値段が上昇している。つまり、仕入れコストが上がったせいで物価が伸びているだけなんですね。なので日本の景気は残念ながらいいわけじゃないんですね。

現に、実質賃金7ヶ月連続減、10月2.6%減、7年4ヶ月ぶり下落、こんなニュースが出てるぐらいですから、なので日銀がすぐに政策金利を上げることはない。上げるとしたら、景気が良くなったことを確認してから超ゆっくり慎重にって予想しています。ここまでが変動金利の話ですね。

固定金利の場合

固定金利には、ざっくり次の2種類があります。全期間固定金利と、当初固定金利ですね、全期間固定金利というのは、借入時の金利が、返済開始から終了まで固定される金利のことです。それから当初固定金利というのは、金利借入時から一定の期間金利が固定される固定期間は5年、10年、20年などから選べる。こういう金利です。そして固定金利には変動金利より金利水準が高い金利を固定する期間が長ければ長いほど金利も高くなるといった特徴があります。全期間固定金利だとイメージがつかみやすいですよね。

全期間で金利が固定されるので、返済額も利息の負担額もローンを組んだ時点で完全に固定されます。変動金利のようにややこしいことはありません。では変動金利と違い、この固定金利は一体何によって決まるのか、変動金利は短期金利である政策金利に影響されているんでしたね。そして固定金利は長期金利である10年国債の利回りに影響されます。国債というのは政府の借金ですね。10年国債というのは、例えば政府が10兆円欲しいな、金利1%で誰か貸してくれへんかなっていうと、三菱UFJが金利1%なら7兆円分けますってわけですね。そうするとみずほが、じゃあ私は3兆円分いただこうかな、そうすると政府がお金借りましたっていう証書である国債を発行っていう感じです。

このとき、なぜ政府は金利1%で借金ができるのか、それは信用があるからです。要するに市場の人々から日本政府、こいつにお金を貸しても元本はちゃんと返ってくるし、利息も払ってもらえる、そう思ってもらっているってことですね。我らが日本政府はそれほどまでに信用力が高いのか、こんなに低金利でも喜んでお金を貸してくれる人がそんなにいるのか、どうでしょう皆さん、どう思いますか。実はこういうカラクリがあります。政府が誰か金貸してくんないって言うと、民間銀行が金利1%ぐらいくれるなら貸してやってもいいよってわけですね。そうすると政府がそんなに金利払いたくないな、0.25%未満じゃなきゃだなっていうわけですね。そうすると民間銀行がそんな低金利でお金貸すのやだようまみないじゃんってわけですね。

こんな感じで2人の条件が折り合わないなか、ここに日銀様が登場します。日銀と政府は別の機関ですからね、日銀さんが、わしが買ってやろうか、わしはこの機械でいくらでもお金が擦れるから、そうすると政府がうわー、さすが日銀ありがとう金利0.25%で1兆円借りるね、これが国債だよ、とざっくりこんなイメージです。

政府が発行した国債を買うかどうか、それを決めるのは基本的には民間です。利回りが美味しければ買う、利回りが美味しくなければ買わない、そういう市場原理が働くのが健全な姿です。ところが、今の日本ではどんな低金利の国債を発行しても、日銀様が必ず買ってくれるわけです。もし日銀様が国債を買うのをやめたらこんな低利回りの債券いらねよって人たちが増えて、どんどん金利が上昇していくことになります。実際に日銀が0.25%の国債を買うのをやめた途端、国債の利回りは0.5%まで急上昇しました。これはつまり、民間の人々が日本政府の0.25%の国債なんかいらない、こう考えていたってことに他なりません。

さて、なぜ日銀は0.25%の国債を買うのをやめて、0.5%の国債から買うことにしたのか、それはシンプルに、長期金利を上げたかったからです。去年めちゃくちゃ円安が進みましたよね。ドル円の為替相場は、2022年10月に1ドル約150円までいきました。そしてこの激しい円安によって輸入品の価格が上昇、現在は約40年ぶりレベルのインフレが起きています。そして円安の一因になったのは、国内外の金利差です。例えばアメリカでお金を預ければ金利が4%なのに、日本でお金を預けても金利は0.25%、こうなったら取りを気にしたがる人が増えるのは当然のことですよね。逆に日本円を買ってくれる人を増やしたければ、金利を上げればいいわけです。だから日本政府と日銀は長期金利を上げるために、0.25%での国債買い付けをやめて、上限を0.5%にしたのでしょう。そして目論見通り、長期金利は上昇、アメリカの利上げがピークに達しつつあるということもあって、国内外の金利差縮小、そして現時点で、ドル円の為替相場は1ドルあたり約128円と円高になっています。

というわけで、以上の話をまとめるとこうなります。固定金利は10年国債の利回りに影響される10年国債の利回りが0.25%から0.5%に上昇したことで、住宅ローンの固定金利は上昇、この固定金利上昇の影響を受ける人は、これから固定金利で住宅ローンを組む人で、既に固定金利で住宅ローンを組んだ人ではないってことです。固定金利は言葉通り金利が固定されています。住宅ローンを組んだ後に、世の中の固定金利がどう方向が知ったこっちゃありませんね、どうでしょう皆さん。金利の話はややこしいですね、いまいちわからなかったよって方もなんとなくふうんそういうもんなんだって感じの理解でOKです。ただ金利について知ることは、お金持ちを目指す上でとても大切なことですから、今後も継続して学んでいきましょう。今後も必ず出てくるテーマですからね。

まとめ

最後にまとめです。今回は次の3点について解説しました。最新の住宅価格事業、住宅価格が値上がり続けている背景、住宅ローン固定金利と変動金利の決まり方。

最新の住宅価格事情については、2010年の平均値を100と見たときに、戸建住宅は117マンションは186戸の中、ウクライナ紛争が起きて以後、値上がりの勢いは上昇、若干バグってる感じがあります。

住宅価格が値上がり続けている背景については、超低金利の状態が続いていたことです。共働き増加による世帯年収の伸び、住宅ローン減税でこういった要素まで踏まえると、実は消費者にとっての買いやすさはこの10年あまり変わっていません。なお割愛しましたが、価格上昇の背景には、デベロッパーが供給戸数を絞っていること、首都圏の新築マンションは過去20年で9.5万戸から3万戸に激減しています。さらに人件費、建築資材や土地の値段など、仕入れ価格が上昇し続けていることなどもあります。

住宅ローン固定金利と変動金利の決まり方については、住宅ローンの金利は固定だろうが、変動だろうが、日銀に影響されます。ただし、何に影響されるかは違います。変動金利は政策金利、短期金利に影響されます。日銀は景気がいいときに政策金利を上げて景気が過熱しすぎないようにします。現在の政策金利は超低水準で動きなし、物価や賃金が上昇しない限り、日銀が政策金利を上げることはありません。そして固定金利については、10年国債の利回り、長期金利に影響されます。10年国債の利回りが0.25%から0.5%に上昇したことで、住宅ローンの固定金利は上昇。ただし、この固定金利上昇の影響を受ける人は、これから固定金利で住宅ローンを組む人で、既に固定金利で住宅ローンを組んだ人ではありません。

以上参考になれば嬉しいです。最後に個人的な予測です。日本は好景気ではありません。賃金が伸びてないですからね。だから日銀がすぐに政策金利を上げていくことはないでしょう。今金利を上げて景気を冷え込ませたら全て台無しですから。なので、変動金利が急上昇する可能性は低いと思っています。では長期金利の今後についてはどう思っているのか、上がる可能性はあっても下がる可能性は低いかなと思っています。4月に日銀の総裁が変わります。そこで政策スタンスが変わるのか変わらないのか、超注目のビッグイベントになりそうですね。

個人的な結論としては、これから住宅ローンを組む人は、固定金利より変動金利を選択した方が有利になりそう。変動金利が低金利のうちにどんどん元本を返済しちゃえっていう感じです。そして住宅価格については、住宅ローン金利が上がっていくならば、ある程度の価格の下落は避けられない。一方で人件費や建築資材、土地の仕入れ値の高騰や供給戸数の絞りを考えると、急激に価格が下がる可能性も考えにくい。トータルで住宅価格はこのあたりで高止まりするんじゃないっていう感じです。これ以上バブリーそうじゃないけど、バブルが急に弾けそうな感じもない。これが個人的な感覚です。

金利や住宅価格の予想はあくまで個人的な予想です。相場の世界は当たるも八卦当たらぬも八卦、くれぐれも最終的な判断はご自分でお願いします。マイホームを購入するなら失敗しないための知識武装は必須です。

最後まで読んで頂きましてありがとうございました。